Immobilienkauf -
Grunderwerbssteuer kommt Bauherren teuer zu stehen

Von ddp/djn-Korrespondent Reiner Fischer

Der Erwerb von Immobilien könnte bald viel teurer werden. Denn die Grunderwerbssteuer, die bisher bundeseinheitlich 3,5 Prozent des Grundstückswertes betrug, kann seit Mitte vergangenen Jahres von den einzelnen Bundesländern neu festgelegt werden. In Berlin ist das bereits geschehen. Dort zahlen Käufer von unbebauten Grundstücken oder Gebäuden mit Grund und Boden schon 4,5 Prozent. Es ist abzusehen, dass auch andere Bundesländer nachziehen, um ihre Einnahmen zu erhöhen.

Grunderwerbssteuer wird fällig bei Abschluss eines Kaufvertrages oder eines sonstigen Rechtsgeschäfts, das einen Anspruch auf Übereignung eines Grundstücks auslöst. Sie muss gezahlt werden, bevor der Käufer ins Grundbuch eingetragen wird. Dazu hat der Steuerpflichtige seinem zuständigen Finanzamt den Kauf anzuzeigen. Das Amt schickt ihm dann einen schriftlichen Steuerbescheid. Ist die fällige Grunderwerbssteuer eingegangen, erteilt das Finanzamt eine so genannte Unbedenklichkeitsbescheinigung. Diese wird benötigt, um den Käufer als neuen Eigentümer in das Grundbuch eintragen zu lassen.

Unstrittig ist die Höhe der Grunderwerbssteuer, wenn lediglich ein unbebautes Grundstück gekauft wird. Dann ist der gültige Prozentsatz von Grundstückswert zu zahlen. Ist das Grundstück bebaut, wird die Grundsteuer für den gesamten Vertragsgegenstand fällig, also für Grundstück und Haus.

Unterschiedliche Auffassungen gibt es jedoch, wenn auf dem Grundstück erst ein Haus gebaut werden soll. Bisher musste nur Grunderwerbssteuer für das Grundstück gezahlt werden. Für das später zu bauende Haus fiel sie nicht an. Doch mehr und mehr ermitteln die Finanzämter die Grunderwerbsteuer aus dem Kaufpreis für den Grund und Boden und dem erst noch zu errichtenden Gebäude. Das bezeichnet man als „einheitliches Vertragswerk“. Hängen der Kaufvertrag für ein unbebautes Grundstück und der Werkvertrag für die Bebauung wirtschaftlich zusammen, wird die höhere Grunderwerbsteuer fällig. Eine Chance, bei einem unbebauten Grundstück die Grunderwerbsteuer nur für den Kaufpreis des Grund und Bodens bezahlen zu müssen, besteht nur dann, wenn der Käufer das Grundstück erwirbt und ohne Einflussnahme des Verkäufers eine unabhängige Baufirma beauftragt.

Die aktuelle Rechtssprechung verschlechtert die Bedingungen für Immobilienkäufer immer weiter. Der Bundesfinanzhof entschied, dass die Grunderwerbssteuer auch für die noch zu bauende Immobilie fällig wird, wenn das Grundstück erst gekauft wurde, nachdem die Planung für das Haus bis annähernd zur Baureife fortgeschritten sind (BFH AZ: II R 49/04). Diese Voraussetzungen sind auch dann gegeben, wenn der Käufer die Bauplanung maßgeblich beeinflusst oder selbst veranlasst hat.

Käufer von Immobilien sind also gut beraten, den Kaufpreis so gering wie möglich zu halten. So lässt sich wenigstens ein Teil der Steuer sparen. Dazu können zum Beispiel Inventar, Einbauküchen, Möbel und anderes aus dem Kaufpreis herausgerechnet und in einem separaten Kaufvertrag ausgewiesen werden. Dann fällt darauf keine Grunderwerbssteuer an. Auch Erschließungskosten gehören nicht zu dem Grundstückskosten und sind damit steuerfrei (BFH AZ: II R 39/99 und AZ II R31/02).