Gebühren, Steuern, Provisionen –
Zusätzlich zum Kaufpreis müssen Nebenkosten einkalkuliert werden

Von ddp-djn-Korrespondent Reiner Fischer

Berlin (ddp.djn). Beim Hauskauf müssen hohe Nebenkosten einkalkuliert werden. Aufwendungen für Notar, Grundbuchamt, Finanzamt und Makler summieren sich auf zehn bis zwölf Prozent des Kaufpreises und mehr. Je teurer das Haus, desto höher die Nebenkosten. Darauf weist der Verband Privater Bauherren (VPB) hin.

Gesetzlich vorgeschrieben ist die notarielle Beurkundung des Kaufvertrags. Die Höhe der Gebühren richtet sich nach dem Wert der Immobilie. Bei einem Kaufvertrag über 300 000 Euro betragen sie über 1 500 Euro. Dazu kommen noch Telefon- und Schreibgebühren des Notariats sowie die geltende Mehrwertsteuer. Dafür beurkundet der Notar den Kaufvertrag, wickelt die Bezahlung ab und sorgt für die Umschreibung des Grundstücks auf den neuen Eigentümer. Er veranlasst auch die Eintragung ins Grundbuch. Insgesamt summieren sich die Kosten für Notar und Grundbucheintragung auf eineinhalb bis zwei Prozent der Kaufsumme.

Ärgerlich und teuer ist es, wenn Bauherren zu lange auf den Grundbucheintrag warten müssen. Denn die Makler- und Bauträgerverordnung sieht vor, dass der Bauträger erst nach dem Grundbucheintrag über Geld für ein Projekt verfügen kann. „Dies hat teilweise über zwei Jahre gedauert“, so Walter Rasch, Vorsitzender des Bundesverbandes Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen (BFW) in Berlin.

Nach einem aktuellen Urteil des Bundesgerichtshofes (BGH) können Bauträger jetzt Schadensersatzansprüche gegen den Staat geltend machen, wenn Kaufpreiszahlungen wegen unzumutbarer Verzögerungen beim Grundbucheintrag nicht eingehen und ihnen dadurch ein Zinsschaden entsteht (AZ. III ZR 302/05). Wie der BGH begründet, hat jede Behörde die Amtspflicht, Anträge mit der gebotenen Beschleunigung zu bearbeiten.

Geld kosten natürlich auch Bauantrag und Baugenehmigung, ohne die nicht gebaut werden darf. Über die genauen Kosten informiert das zuständige kommunale Bauaufsichtsamt.

Wer Haus, Wohnung oder Grundstück über einen Makler kauft, muss Maklercourtage zahlen, zwischen rund vier und sechs Prozent des Kaufpreises plus Mehrwertsteuer. Die Maklerprovision wird, ebenso wie die Notariatsgebühr, nach der Protokollierung des Kaufvertrags fällig.

Das Finanzamt erhebt die Grunderwerbssteuer. Sie liegt zurzeit bei 3,5 Prozent des Immobilienkaufpreises. Diese Schuld muss umgehend bezahlt werden, denn erst wenn die Grunderwerbssteuer bezahlt ist, stellt das Finanzamt die so genannte Unbedenklichkeitsbescheinigung aus, die das Grundbuchamt benötigt, um den neuen Eigentümer ins Grundbuch eintragen zu können. Jährlich fällig ist außerdem die Grundsteuer, die Städte und Gemeinden von jedem Hauseigentümer erheben.

Wer sein Haus über eine Bank oder Bausparkasse finanziert, muss sich auf erhebliche Kosten gefasst machen. Die Geldinstitute verlangen bis zu 0,25 Prozent Bereitstellungszinsen pro Monat auf den noch nicht ausgezahlten Teil des Gesamtkredits. Dazu können Teilzahlungszuschläge kommen, wenn das Darlehen in Teilbeträgen je nach Baufortschritt ausgezahlt wird. Auch für die Kontoführung berechnen manche Banken extra Gebühren.

Für die Ermittlung des Immobilienwertes, insbesondere des Beleihungswertes, werden von den Kreditinstituten auch so genannte Schätzkosten erhoben. Sie betragen ein bis zwei Prozent der Darlehenssumme. Verbraucherschützer kritisieren jedoch, dass Kosten für teure Wertgutachten auf die Kunden abgewälzt werden, obwohl sie nur für interne Zwecke erstellt werden.

Die Verbraucherzentrale Nordrhein-Westfalen klagt aktuell gegen die Bausparkasse Wüstenrot. Sie berechnete einem Kunde Kosten für ein Gutachten, dass er weder ausgehändigt bekam Einsicht nehmen durfte. “Das Gutachten dient allein dem finanzierenden Institut, sein eigenes Risiko abzuschätzen“, meint Hartmut Strube von der Verbraucherzentrale.

Auf den Prüfstand soll auch eine Klausel, die die Höhe des Entgeltes für die Wertermittlung prozentual festlegt. Je höher die Schätzung, um so mehr muss der Kunde zahlen. „Dabei ist bei teuren Objekten das Gutachten nicht automatisch aufwendiger ist als bei preiswerteren“, so Hartmut Strube. 

Um einen genauen Überblick über die Konditionen ihrer Bank zu erhalten und eine Vergleichbarkeit zu ermöglichen, sollten sich Bauherrn den Gesamteffektivzins oder den tatsächlichen Effektivzins ausrechen lassen. Darin müssten alle Nebenkosten enthalten sein.
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