Wohnungsmängel schriftlich anzeigen und Fristen setzen

Von ddp.djn-Korrespondent Reiner Fischer

Berlin (ddp.djn). Bei Schäden in der Wohnung wie zum Beispiel Schimmelbefall, undichten Fenstern oder einer defekten Heizung ist der Mieter verpflichtet, den Vermieter zu informieren. Das sollte immer schriftlich geschehen. Ein Anruf beim Vermieter oder beim Hausmeister ist nicht verbindlich. Darauf weist der Berliner Mieterverein hin.

In seinem Schreiben sollte der Mieter den Schaden genau beschreiben und gegebenenfalls Fotos beilegen. Um später Beweise in der Hand zu haben, empfiehlt es sich, Zeugen hinzuzuziehen. Bei Lärmbelästigungen hilft es, Protokolle anzufertigen.

Wichtig ist, dem Vermieter eine angemessene Frist zur Schadensbeseitigung zu setzen. Dabei sollte immer ein konkretes Datum angegeben werden. Mit Formulierungen wie „umgehend“ oder „so schnell wie möglich“ wird der Vermieter nicht in Verzug gesetzt, so der Berliner Mieterverein.

Die Frist muss angemessen sein. Bei einem Rohrbruch oder einer defekten Heizung ist der Vermieter verpflichtet, sofort zu handeln. Für die Reparatur eines undichten Fensters ist eine Frist von zwei Wochen akzeptabel.

Der Brief sollte dem Vermieter per Einschreiben mit Rückschein zugestellt werden. Der Mieterverein kennt Fälle, in denen Mieter per Gericht unterlagen, weil sie die Zustellung des Schreibens nicht beweisen konnten. Fax und Email sind aus diesem Grund auch keine empfehlenswerten Informationswege.

Kommt der Vermieter seiner Pflicht zur Schadensbeseitigung innerhalb der gesetzten Frist nicht nach, hat der Mieter mehrere Möglichkeiten zu reagieren. Er kann den Schaden auf eigene Faust reparieren lassen und die Kosten mit der Miete verrechnen. Dabei ist allerdings zu beachten, dass der Vermieter nur die „erforderlichen Aufwendungen“ ersetzen muss. Und darüber kann es Streit geben, etwa wenn der Mieter einen neuen Warmwasserboiler anbringen lässt, der Vermieter aber meint, der alte hätte noch repariert werden können.
 
Eine zweite Möglichkeit für den Mieter ist die Klage auf Instandsetzung. Oft ist schon das Einreichen der Klage ein Anlass für den Vermieter, endlich etwas zu unternehmen, beobachtet der Berliner Mieterverein.

Das dritte Druckmittel für Mieter ist das so genannte Zurückbehaltungsrecht. Bei schwerwiegenden Mängeln darf der Mieter einen Teil der Miete zurückbehalten, und zwar etwa das drei- bis fünffache des Betrages, der bei einer Mietminderung angemessen wäre. Nach Beseitigung des Mangels muss die ausstehende Miete dann an den Vermieter zurückgezahlt werden. Der Mieterverein warnt jedoch davor, ohne anwaltliche Beratung zu diesem Mittel zu greifen.

Wenn durch den Mangel die Nutzung der Wohnung beeinträchtigt ist, kann der Mieter die Miete kürzen. Beabsichtigt er dies, sollte er es dem Vermieter schriftlich mitteilen und zwar in dem Schreiben, in dem er ihn über den Mangel informiert. Zu beachten ist jedoch, dass die Mietminderung dem Schaden angemessen ist. Überzogene Kürzungen haben schon zur fristlosen Kündigung geführt. Wer auf Nummer Sicher gehen will, sollte sich bei seinem örtlichen Mieterverein beraten lassen.
ddp.djn/ref/